순서
- 모아타운의 사업 구조
- 재개발과의 개념과 특징
- 모아타운과 재개발과의 차이점
모아타운은 기존의 대규모 재개발과는 다른, 소규모 필지 정비를 효율적으로 결합한 도시정비 사업입니다. 재개발이 대규모 철거와 신축 아파트 중심이라면, 모아타운은 기존 생활권을 유지하면서 주거환경을 개선하는 데 초점을 둡니다. 특히 2020년대 들어 정부가 주거 복지와 생활 인프라 확충을 동시에 추진하면서, 모아타운은 ‘지속가능한 도시 재생 모델’로 주목받고 있습니다. 모아타운의 사업 구조와 재개발의 특징을 면밀히 분석하고, 양자의 차이를 다각도로 비교해 보겠습니다.
1. 모아타운의 사업 구조
모아타운은 일정 면적 이상의 대규모 구역을 한 번에 개발하는 방식이 아니라, 인접한 소규모 주택지 여러 개를 묶어 하나의 통합 정비 계획을 세우는 방식을 채택합니다.
이때 핵심은 ‘각 블록별 자율성’과 ‘전체 계획의 통합성’을 동시에 유지하는 것입니다.
구체적으로 보면, 한 모아타운 구역 안에는 소규모 재건축 단지, 리모델링 단지, 공공임대주택 공급지, 생활SOC(공원 · 주차장 · 도서관 등) 조성 구역이 혼합되어 있습니다. 이를 통해 개발 과정에서 주민이 한꺼번에 이주하지 않고, 순차적으로 생활권 내에서 이동하며 개선된 주거 환경을 누릴 수 있습니다.
또한 모아타운 사업은 지자체 주도가 특징입니다. 지방자치단체는 전체 구역 계획을 수립하고, 도로 · 주차장 · 공원 같은 기반시설을 통합적으로 설계합니다. 중앙정부는 도시정비사업특별회계, 주택도시기금 등을 활용해 사업비의 일부를 지원하고, LH나 SH 같은 공공기관이 사업 시행을 돕습니다.
이러한 구조는 개발 속도 단축, 주민 부담 완화, 원주민 재정착률 향상이라는 장점을 만들어냅니다. 특히 기존 재개발에서 문제였던 ‘전면 철거와 대규모 이주’ 대신, 생활 기반을 지키면서도 점진적으로 개선할 수 있다는 점에서 사회적 수용성이 높습니다.
2. 재개발의 개념과 특징
재개발은 도시 및 주거환경정비법에 근거하여 진행되는 대표적인 도시정비사업입니다. 주로 건축 연한 20년 이상, 안전진단 결과 불량 등급을 받은 노후 주거지를 철거하고, 현대식 아파트와 상업시설을 새로 짓는 방식입니다.
가장 큰 특징은 ‘대규모 단일 구역 개발’입니다.
한 번 사업이 시작되면, 구역 내 모든 건물을 철거하고 기반시설까지 새로 조성합니다. 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획, 이주 · 철거, 분양, 준공의 절차를 거치며, 평균 사업 기간은 8 ~ 12년 정도로 길어질 수 있습니다.
장점은 현대식 주거단지 조성으로 주거 환경이 획기적으로 개선됨, 상업 · 편의시설이 한꺼번에 들어와 생활 인프라 질 상승, 지역 가치 상승과 투자 수익 기대 가능 등이 있습니다.
하지만 단점도 큽니다. 장기간 이주로 인한 주민 불편, 사업비 증가와 분양가 상승, 원주민 재정착률 저하, 대규모 철거로 인한 환경 부담이 있습니다. 특히 최근에는 기후 위기, 지역 공동체 붕괴 우려로 인해 ‘전면 철거형 재개발’에 대한 사회적 비판이 커지고 있습니다.
3. 모아타운과 재개발의 차이점
모아타운과 재개발의 차이를 이해하려면, 개발 범위 · 방식 · 주체 · 사업 속도·사회적 영향이라는 5가지 측면에서 비교하는 것이 좋습니다.
- 개발 범위 : 재개발은 수십만㎡ 규모의 대규모 단일 구역 / 모아타운은 여러 소규모 블록을 묶은 통합 계획
- 방식 : 재개발은 전면 철거 후 신축 / 모아타운은 순차 정비(재건축 + 리모델링 + 공공주택 혼합)
- 주체 : 재개발은 민간 조합 주도, 일부 공공 지원 / 모아타운은 지자체 · 공공기관 주도, 주민 참여형
- 사업 속도 : 재개발은 절차 복잡, 장기 소요 / 모아타운은 블록별 단계 진행, 비교적 신속
- 사회적 영향 : 재개발은 생활권 단절, 원주민 이탈 가능성 높음 / 모아타운은 생활권 유지, 원주민 재정착률 높음
다만, 모아타운은 대규모 개발로 인한 ‘즉각적인 부동산 가치 상승 효과’는 재개발보다 낮을 수 있고, 개별 블록의 개발 속도 차이로 인해 전체 완성도가 균일하지 않을 수 있습니다. 반대로 재개발은 완성 후 대규모 시세 상승이 가능하지만, 사회적 갈등과 이주 부담이 크다는 약점이 있습니다.
결론 및 요약
모아타운은 기존 재개발의 단점을 보완한 ‘점진적 · 친환경 · 주민 중심’의 도시정비 방식입니다. 재개발이 빠른 시세 상승과 대규모 개발 효과를 주지만 사회적 부담이 큰 반면, 모아타운은 생활권을 유지하며 점진적으로 주거 환경을 개선하는 데 강점이 있습니다. 따라서 어느 한쪽이 무조건 우월하다고 할 수 없으며, 각 지역의 주거 환경, 주민 수요, 재정 여건에 맞춰 사업 방식을 선택하는 것이 중요합니다. 향후 정부와 지자체가 두 방식을 균형 있게 조합한다면, 더 많은 시민이 안정적인 주거와 쾌적한 도시 환경을 누릴 수 있을 것입니다.