재개발 사업은 단순한 건물 철거와 신축이 아닌, 법적 절차와 기존 입주자들간에 이해관계가 복잡하게 얽힌 장기 프로젝트입니다.
이번 내용에서는 재개발 사업의 전체적인 흐름을 정비구역 지정부터 입주까지 총 9단계로 나눠 상세하게 정리해 드리겠습니다.
1 단계 : 정비구역 지정
주체 : 지방자치단체(구청, 시청 등)
내용 : 노후 · 불량 건축물이 밀집된 지역을 재개발 대상으로 선정
기준 : 전체 건축물 중 20년 이상 된 건축물 비율, 기반시설 열악도 등 파악
결과 : 정비계획 수립 → 주민 공람 → 도시계획위원회 심의 → ‘정비구역’ 지정 고시
2 단계 : 추진위원회 설립
주체 : 주민 10명 이상
조건 : 토지등소유자 10% 이상 동의 필요
내용 : 조합 설립을 위한 준비 단계로, 추진위가 사업 방향과 초안 기획
3 단계 : 조합 설립 인가
주체 : 추진위원회
동의율 : 토지등소유자 75% 이상 동의 필요
* 가장 찬반이 나뉘는 과정이며, 의견대립과 감정싸움이 많이 발생하는 단계입니다.
절차 : 창립총회 개최 → 정관, 사업계획서, 조합장 선출
인가 주체 : 구청장 등 지자체장
4 단계 : 정비계획 변경 및 사업시행 인가
- 정비계획 세부 확정, 설계안 마련 (건물 배치, 평형 구성 등)
- 조합이 계획안 제출, 지자체의 심의 및 인가
- 권리가액 산정 및 분양 자격이 결정됨
5 단계 : 시공사 선정
방식 : 입찰 또는 수의계약
시점 : 사업시행 인가 전/후 가능
중요성 : 브랜드, 공사 기간, 시공비 등이 이후 사업 속도에 직접적 영향
6 단계 : 관리처분계획 인가
주체 : 조합
내용 : 조합원들의 권리산정 (기존 재산 vs 신규 분양권), 이주비 지급 기준 확정
절차 : 조합 총회 → 계획 수립 → 인가 요청 → 구청 승인
7 단계 : 이주 및 철거
이주비 지원 : 조합이 조합원과 세입자에게 이주비 지원
철거 : 이주 완료 후 기존 건물 철거 시작
8 단계 : 착공 및 본 공사
시공사 착공 : 착공신고 후 실제 공사 시작
공사기간 : 보통 2~3년 소요
중요요소 : 공사 지연, 부실 시공 방지, 안전관리 등
9 단계 : 준공 및 입주
준공검사 : 건축물대장 등재, 사용승인
입주 개시 : 조합원 및 일반분양자 입주
등기 이전 : 소유권 이전 등기 처리
요약
재개발은 최소 7년, 길게는 15년까지 걸리는 장기 프로젝트입니다. 각 단계마다 이해관계자, 법적 조건, 행정 절차가 다르기 때문에 투자자와 실수요자 모두 철저한 사전 준비와 정보 분석이 필요합니다. 구역별 진행 단계에 따라 접근 전략도 달라져야 하므로, 항상 신뢰할 수 있는 자료와 전문가의 조언을 바탕으로 대응하시길 권장드립니다.
