순서
- 전세보증보험 가입 협조
- 임대인의 권리설정 제한
- 임대인의 매매현황 공유
부동산 시장이 활발하게 움직이는 만큼 이를 악용하여 사기를 치는 사례도 급증하고 있습니다. 부동산 매매 경험과 지식이 없거나 부족한 사회 초년생, 신혼부부, 외국인 등을 타깃으로 삼아 사기를 일삼는 일당들에게 피해를 입지 않으려면 반드시 계약 전에 관련 내용과 지식을 숙지하고 있어야 하며, 계약서 상 반드시 특약사항으로 아래의 조항을 추가하여 임차인의 당연한 권리를 침해받지 않아야 합니다.
1. 전세보증보험 가입 협조
전세보증보험은 임차인의 전세 보증금을 보호하기 위한 대표적인 안전장치입니다. 만약 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 부도, 파산 등의 사유로 반환이 어려울 경우, 보증기관이 대신 보증금을 지급해 주는 제도입니다. 이 제도를 통해 임차인은 예상치 못한 피해로부터 스스로를 지킬 수 있습니다.
전세보증보험은 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG) 등에서 가입할 수 있으며, 각각의 기관이 요구하는 조건과 수수료는 다소 차이가 있습니다. 공통적으로는 전세계약서, 등기부등본, 임대인의 동의가 필요하며, 전세금 반환보증을 위한 일정한 심사 기준을 통과해야 합니다.
하지만 보증보험 가입 과정에서 가장 큰 걸림돌은 임대인의 ‘가입 협조 거부’입니다. 특히 일부 다주택자는 보증보험 가입을 이유로 세입자와의 계약을 피하거나, 협조를 거부하는 경우가 많습니다. 이럴 경우 계약 전에 반드시 협조 가능 여부를 사전 확인하고, 특약 사항으로 포함하는 것이 중요합니다.
보증보험의 유효기간은 전세계약 기간과 동일하거나, 일부 짧을 수 있으므로 반드시 만기일을 확인하고 갱신 조건도 체크해야 합니다. 일부 보증기관은 중도 해지 시 일정 비율의 환급금을 제공하므로, 추후 이사를 고려할 때도 도움이 됩니다.
* 임대인이 보증보험 가입을 응할 경우
"보증보험 가입 예정일까지 소유권 이전 등기를 하지 않는다"는 내용을 특약사항 조항으로 반드시 표기한다.
요약하면, 전세보증보험은 선택이 아닌 ‘필수’에 가깝습니다. 계약 전 임대인과의 충분한 시간을 가지고 협조 여부 확인 및 서면 특약 기재, 정확한 서류 준비, 기관별 조건 비교 등을 통해 보증보험 가입을 확실하게 마쳐야만 전세금 피해를 예방할 수 있습니다.
2. 임대인의 권리 설정 제한
"임대인의 권리설정 금지 특약"은 전세보증금을 지키기 위한 핵심 요소입니다.
임대인의 "권리설정"이란, 해당 부동산에 새로운 근저당권, 가압류, 전세권 등 제3자의 권리를 설정하는 행위를 말합니다. 일반적으로 세입자가 전세계약을 맺고 입주한 이후에도, 임대인이 집을 담보로 대출을 받거나 채무를 질 수 있는 법적 권한이 남아 있습니다. 이 권리설정은 세입자의 보증금을 위험에 빠뜨릴 수 있습니다.
2 - 1. 임대인의 권리설정이 세입자에게 어떤 위험을 줄까?
예를 들어, 세입자가 입주 후 확정일자와 전입신고를 마쳤다 하더라도, 임대인이 그 이후에 높은 금액의 근저당을 설정한다면, 해당 근저당이 세입자의 권리보다 우선순위를 가질 수 있습니다. 그 상태에서 경매가 진행되면 보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 특히 다주택자, 갭투자자, 부채 비율이 높은 임대인의 경우 이런 행위가 빈번히 발생할 수 있습니다.
계약 당시에는 아무런 권리 설정이 없었던 깨끗한 집이라도, 계약 이후 임대인이 추가로 대출을 받는다면 세입자는 이를 막을 방법이 없습니다.
이러한 문제를 방지하기 위해 계약서에 "임대인은 계약 기간 중 해당 부동산에 권리 설정(근저당, 저당권, 전세권 등)을 하지 않는다"는 특약을 삽입하는 것이 필수적입니다.
이를 통해 임차인은 법적 분쟁 시 강력한 증거로 활용할 수 있습니다. 권리설정은 일반적인 계약 과정에서는 잘 드러나지 않으며, 임차인이 의식적으로 확인하지 않으면 계약 후에야 문제가 발생합니다. 따라서 권리설정 자체를 막을 수 있는 특약 조항은 보증금 보호의 핵심 장치입니다.
더 중요한 사항은
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"해당 특약조항을 어길 시 보증금 즉시 반환 및 계약해지 그리고 피해보상 청구를 할 수 있다"는 내용도 반드시 포함해서 같은 특약 사항으로 설정하는 것입니다.
2 - 2. 권리설정 금지 특약, 이렇게 써야 안전하다
권리설정 금지 특약은 단순한 구두 합의로는 효력이 없습니다. 반드시 계약서에 문서로 남겨야 하며, 구체적이고 법적 효력이 인정될 수 있는 표현으로 작성해야 합니다.
특약사항은 계약서 본문과 동일한 크기와 위치에 작성되어야 하며, 임대인과 임차인 모두의 서명 또는 날인이 포함되어야 합니다. 별도로 부속 문서에만 작성하면 누락되거나 무효화될 가능성이 있기 때문에 주의가 필요합니다.
만약 임대인이 특약 삽입을 거부하거나 꺼려하는 경우, 해당 계약은 재검토하는 것이 바람직합니다. 권리설정 금지를 명시하는 데에 거부 반응을 보인다는 것은 향후 문제가 생길 가능성을 내포하고 있는 신호일 수 있기 때문입니다. 또한 계약 체결 전에는 등기부등본을 확인하여 기존의 근저당이나 권리 설정 여부를 사전에 점검해야 하며, 계약 직후 확정일자와 전입신고도 동시에 진행하여 법적 보호를 강화해야 합니다.
3. 임대인의 매매계약 사실 공유
전세 임대차계약서를 작성할 때 특약사항에 포함해야 할 사항은 "임대인이 해당 부동산을 통해 또 다른 매매계약을 진행할 시 반드시 임차인에게 알려야 한다."입니다. 이는 임대인이 악의적으로 이중계약을 하거나, 애초부터 사기를 목적으로 현재 계약을 진행하는 사고를 방지하기 위해서입니다.
임차인은 매매계약서를 작성 후 임대인의 소유물건이 어떠한 형태로 사용되는지 확인할 필요가 있으며, 등기부등본이나 기타 서류상 나타나지 않는 부분들도 주기적으로 파악을 해야 하기 때문에, 특약사항에 미리 매매계약 사실을 임차인에게 반드시 공유할 것을 명시해 두어야 합니다.
결론 및 요약
모든 부동산 계약 중 특히 전세 계약시 특약사항을 설정하는 것은 너무나도 중요한 일입니다. 구두계약은 법적 효력이 없으며, 사기사실이나 불법적인 매매가 임차인에게 알려진 상황이라면 이미 돌이킬 수 없는 어려운 상황이 되어있을 가능성이 매우 높습니다.
한마디로 결론을 내리면 모든 특약사항을 각각의 조항으로 나누어 상세하게 서술형으로 작성을 하고 이에 따른 임대인의 책임과 피해보상에 관한 내용도 반드시 같이 기재를 해야 합니다.
임대인의 협조가 없거나 조금이라도 낌새가 보인다면 그 계약은 하지 않는 것이 바람직합니다. 괜찮겠지? 하는 생각 때문에 평생 모은 자신의 자산을 한 번에 잃을 수도 있습니다.
