목차
- 성수동 정비계획 - 성수 1 ~ 4 지구 지정 배경과 목적
- 행정절차 - 지정 및 계획 수립 단계 정리
- 구역 구성 - 성수 1 ~ 4지구별 특징 및 차이점
성수동은 과거의 공장들이 많이 모여있던 공장촌이라 불리던 지역입니다. 현재 MZ세대들에게 가장 인기 있는 지역이지만 이번에 소개할 지역은 성수동 핫플레이스와는 별개로 서울시에서 주관하는 정비사업의 개념으로 접근해 보려고 합니다.
서울의 대표적인 재개발 지역으로 주목받고 있는 성수전략정비구역 1~4지구는 탁월한 입지와 미래 개발 가치를 인정받으며 부동산 투자자뿐만 아니라 실거주 수요자들에게도 관심이 높은 지역입니다. 이번 글에서는 각 지구별 정비구역 지정 내역을 중심으로, 성수동 재개발의 구조와 행정적 진행 절차, 그리고 정비계획의 주요 내용을 종합적으로 정리해 보겠습니다.
1. 정비계획 : 성수1 ~ 4 지구 지정 배경과 목적
성수전략정비구역은 2000년대 초반부터 서울시의 도시재생 전략에 따라 단계적으로 지정된 대표적인 도시정비형 재개발 지역입니다. 성수1~4지구는 성동구 성수동 1가 일대에 위치하고 있으며 현재 모두 토지거래허가구역으로 설정되어 있습니다. 과거 산업·공업시설 중심지였으나, 점차 낙후된 주거환경과 인프라 부족 문제가 대두되면서 재개발 필요성이 제기되었습니다.
서울시는 이 지역이 한강변과 인접해 있는 입지적 장점과 지하철 2호선 및 5호선, 성수대교 인접해 있는 교통 인프라를 활용하여 중심상업지역과 복합주거단지로의 전환을 목표로 설정했습니다. 이에 따라 성수 1~4 지구는 '전략정비구역'이라는 특수 지정을 받아 보다 체계적이고 계획적인 개발이 가능하도록 조정되었습니다.
성수 1 지구부터 4 지구까지 각 구역은 구체적인 용도지역 변경, 도로체계 정비, 공원녹지 확보, 주택 공급 규모 등의 내용을 포함한 정비계획 수립을 통해 지정되었습니다. 특히 서울시는 민간 재개발 방식보다는 공공주도 개발 방식을 적극 도입하여, 토지 이용의 효율성과 공공성 확보를 동시에 추구했습니다.
2. 행정절차 : 지정 및 계획 수립 단계 정리
성수전략정비구역은 행정적으로 다양한 절차를 거쳐 지정 및 개발이 이루어지고 있습니다. 우선, 각 지구별로 정비예정구역 지정 → 정비계획 수립 → 정비구역 지정 고시 → 조합 설립 및 사업시행인가 등의 순서를 따르게 됩니다. 성수 1~4 지구 모두 이 과정을 통해 현재 대부분 조합 설립 또는 사업시행 인가 단계까지 진입했습니다.
- 성수 1지구는 약 15만㎡ 규모로, 2020년대 초 조합설립인가를 받았으며 현재 사업시행계획 인가 단계에 있습니다.
- 성수 2지구는 공공성과 상업시설의 비율 조정 등을 통해 도시계획 변경 승인을 거쳤고, 현재 시공사 선정 단계입니다.
- 성수 3지구는 용적률 상향과 기반시설 확보가 핵심 과제로 논의되고 있으며, 계획변경을 위한 주민공청회를 마친 상태입니다.
- 성수 4지구는 비교적 빠르게 진행 중이며, 2023년 하반기에 조합설립인가를 받고 현재 설계공모 절차를 준비 중입니다.
각 지구별로 진행 속도는 다르지만, 전체적으로 서울시 도시계획국과 성동구청의 협의를 바탕으로 행정 절차가 비교적 원활하게 이루어지고 있는 편입니다.
3. 구역 구성 : 성수 1 ~ 4지구별 특징 및 차이점
성수 1~4지구는 같은 전략정비구역에 포함되지만, 각 지구별 위치 및 구성에는 뚜렷한 차이가 있습니다.
3 - 1. 성수 1 지구
성수 1 지구는 성수전략정비구역의 대표 지역으로 가장 규모가 크며, 성수동 1가 656번지 일대에 위치해 있습니다. 이 지역은 한강 조망이 가능한 고층 주거시설이 예정되어 있어 투자자들의 관심이 특히 높은 편입니다.
장점으로는
첫째, 한강 조망권 확보 가능성과 함께 뚝섬한강공원, 서울숲 등 풍부한 자연 인프라가 가까이 있다는 점입니다.
둘째, 서울지하철 7호선과 2호선을 동시에 이용할 수 있는 교통 접근성이 뛰어납니다.
셋째, 고급 주상복합 및 오피스텔 중심의 개발로 미래 가치가 높은 지역으로 평가받고 있습니다.
하지만 단점도 존재합니다. 일부 지역은 토지 소유자 간의 이해관계가 복잡해 조합 구성 및 사업 추진 속도에 영향을 미치는 경우가 있습니다. 또한 고급화된 설계와 한강 조망 중심의 구조 탓에 향후 분양가가 높게 책정될 가능성이 크며 이는 실거주자에겐 부담이 될 수 있습니다.
3 - 2. 성수 2 지구
성수 2 지구는 지하철 2호선 성수역 바로 인근에 위치한 지역으로, 접근성 면에서 성수전략정비구역 중 가장 뛰어난 지구로 꼽힙니다. 또한 서울숲 생활권에 포함되며, 고밀도 주거지역으로의 재개발이 계획되어 있습니다.
성수 2 지구의 대표적인 강점은
첫째, 지하철역 초역세권 입지입니다. 직장인, 1~2인 가구 수요층에게 매력적이며 임대수요도 높은 편입니다.
둘째, 서울숲과 가까워 주거 쾌적성이 매우 높고, 다양한 패션/의류 상점과, 카페, 레스토랑이 많이 있습니다.
셋째, 기존 공장지대를 주거 · 상업 복합구역으로 전환하면서 랜드마크 타워형 개발 가능성도 열려 있습니다.
단점으로는 현재까지도 산업시설 밀집지역이라는 이미지가 남아 있다는 점과, 일부 건축물 보존 논의로 인한 행정 지연 가능성이 있다는 점입니다. 특히 높은 수요에도 불구하고 공급 속도가 늦어지는 것이 투자 타이밍 측면에서는 약점이 될 수 있습니다.
3 - 3. 성수 3 지구
성수 3 지구는 상대적으로 노후주택 밀집지역이 많고, 대규모 철거 후 고층 아파트 단지로의 전환이 핵심입니다. 이 구역은 용적률 인센티브 적용이 유력해 공공기여 조건이 다양하게 붙고 있으며, 서울시와의 협의를 통해 사업 방향이 자주 수정되고 있습니다.
장점으로는 아직 사업 초기단계라 선진입 기회가 있다는 점과, 성수 1 ~ 2 지구보다 분양가 부담이 상대적으로 낮을 수 있음을 들 수 있습니다.
단점으로는 낮은 사업 진척률과 함께, 주변 상권 발달이 미흡해 아직 거주 여건이 부족하다는 평이 많습니다.
3 - 4. 성수 4 지구
성수 4 지구는 영동대교 북단에 위치해 있으며, 광진구 · 강남구로의 접근성이 뛰어납니다. 한강 조망 일부 가능 구역도 포함되어 있고, 소형 단지 중심이 아닌 중형급 단지 위주 개발이 진행 중입니다.
장점은 영동대교를 통해 강남으로의 접근성이 용이하다는 점, 상업 · 주거 혼합형 개발로 인해 복합적인 생활 인프라가 가능하다는 점입니다.
단점은 지형상 일부 구역이 고저차가 심하고, 아직 확정된 개발 콘셉트가 명확하지 않다는 점입니다.
각 지구는 이러한 특성에 따라 분양가 책정, 시공사 입찰 경쟁력, 임대 비율 조정 등에서도 다른 방향의 전략이 사용되고 있으며, 투자 및 실거주 관점에서의 접근 방식도 상이합니다.
한남뉴타운(서울의 중심, 강북 최강 입지) - 서울시 정비사업 3차
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결론 및 요약
성수 1 ~ 4 지구는 서울시에서 추진하는 서울 동부권 재개발의 핵심지역으로, 입지·행정 절차·지구 특성 면에서 고유한 장점을 갖고 있습니다. 현재 성수동과 서울숲의 랜드마크 고급 아파트는 서울을 대표하는 하나의 상징이 되었습니다. 본격적인 분양 및 개발이 현실화되는 시점에서, 각 지구별 정비계획과 진행 상황을 면밀히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 부동산 투자자라면 시공사 선정, 분양 일정, 조합 동향 등을 지속적으로 체크해 보시기 바랍니다.
