목차
- 흑석 뉴타운의 개발 배경과 현황
- 흑석 뉴타운 예상 분양가와 수익성 분석
- 흑석 뉴타운 이주 현황과 일정
서울시에서 추진하는 정비사업에서 주목받는 재개발 지역 중 하나인 흑석동은 뉴타운 지정 이후 빠른 변화를 보이며 부동산 시장의 이목을 끌고 있습니다. 재개발 구역의 진행 현황부터 예상 분양가, 이주 계획까지 실수요자와 투자자 모두가 궁금해하는 핵심 정보를 상세히 분석해 보겠습니다.
1. 흑석 뉴타운의 개발 배경과 현황
흑석동은 중앙대학교와 한강이 있는 지역으로 6.25 한국전쟁으로 이사 온 피난민들이 주로 몰려 살던 지역이었다. 지역일대가 대부분 낙후된 곳이며 2000년대 들어서 뉴타운 지구로 지정받게 되었다.
흑석뉴타운은 서울 동작구 흑석동 일대를 대상으로 지정된 재개발 사업 구역으로, 서울시가 추진한 '한강르네상스' 정책과 함께 주거환경 개선을 목표로 시작됐습니다. 총 1만 가구의 규모로 최초 1 구역 ~ 11 구역까지 지정되었으나 10 구역이 해제되고 최종적으로 10개 구역으로 선정이 되었다. 일부 구역은 이미 준공을 마쳤고, 다른 구역은 조합설립 및 관리처분계획인가 단계에 있습니다.
특히 1구역과 2 구역은 이미 입주가 완료되었고, 3 ~ 6 구역은 현재 공사 중이며, 7 ~ 9 구역은 추진위 설립 혹은 조합 준비 단계로 평가받고 있습니다. 이러한 개발 진행은 지역 이미지 변화와 함께 주변 부동산 시세 상승을 유도하고 있으며, 한강 조망 가능성과 중앙대학교, 흑석역 등 주요 입지를 갖춘 점도 흑석뉴타운의 경쟁력을 높이는 요소입니다.
또한, 서울의 전통적 고급 주거지인 용산과 반포 사이에 위치하면서 강남 접근성도 뛰어나기 때문에, 신흥 주거지로의 부상 가능성이 높습니다. 이에 따라 정부와 지자체의 도시재생 사업과 맞물려 투자자와 실수요자들의 관심이 지속되고 있습니다.
2. 흑석 뉴타운 예상 분양가와 수익성 분석
흑석동 뉴타운의 분양가는 서울 평균 분양가와 비교해도 결코 낮지 않은 수준입니다. 최근 분양된 인근 구역의 사례를 보면, 3.3㎡당 약 4,500만 원에서 5,000만 원 수준까지 형성되어 있습니다. 특히 한강 조망이 가능한 고층 라인과 남향 세대의 경우 프리미엄이 붙어 분양가가 더 높게 책정되는 경향을 보입니다.
앞으로 분양될 구역들의 분양가는 공사비 상승, 부지 매입가 증가, 인근 시세 반영 등으로 인해 더 높아질 가능성이 큽니다. 흑석뉴타운의 경우, 주변에 이미 입주를 마친 고급 아파트 단지들의 실거래가가 상승세를 보이고 있어, 신규 분양가도 이와 비슷한 수준으로 책정될 전망입니다.
수익성을 고려하는 투자자 입장에서는 청약가점과 자금 계획을 면밀히 검토해야 합니다. 흑석뉴타운 대부분 구역이 재개발로 공급되기 때문에 일반 분양분은 제한적이며, 조합원 분양가 대비 일반 분양가 차이로 인한 차익 발생이 크다는 점에서 프리미엄을 기대할 수 있습니다. 하지만 현 정부의 부동산 대출금 규제 (대출금 : 6억 이하) 정책으로 인해 전세가율을 이용한 투자방법은 어려울 것이라는 전망이 있습니다.
2 -1. 흑석 뉴타운 각 구역별 아파트 정보
| 구 역 | 단지명 | 진행상황 | 주요특징 |
| 1구역 | (미정) | 조합설립 인가 완료 (2022.03) | 한강조망권, 높은 용적률(323%), 상권 반대 심함 |
| 2구역 | 래미안 팰리튼 서울 (예정) | 시공사 선정 완료 (삼성물산) | 공공재개발 전환, 최고 49층 계획, 용적률 최대 600% |
| 3구역 | 흑석자이 | 입주 완료 (2023.02) | 1,772세대, 대단지, 도로 기부채납 및 연결도로 예정 |
| 4구역 | 흑석 한강 푸르지오 | 입주 완료 (2012.08) | 863세대, 숲세권, 중대병원 인접, 평형대 다양 |
| 5구역 | 흑석 한강 센트레빌 1차 | 입주 완료 (2011.09) | 655세대, 초역세권, 역사 유적 존재(완성군 묘) |
| 6구역 | 흑석 한강 센트레빌 2차 | 입주 완료 (2012.12) | 964세대, 고지대, 숲공원 인접, 중앙대 쪽문 연결 |
| 7구역 | 아크로리버하임 | 입주 완료 (2019.01) | 1,073세대, 최고가 단지, 테라스+타워 구조 혼합 |
| 8구역 | 롯데캐슬 에듀포레 | 입주 완료 (2019.01) | 545세대, 학세권, 센트레빌2차와 연계 단지 |
| 9구역 | 디에이치 켄트로나인 (예정) | 이주 중, 현대건설 수주 | 한강 조망, 고교 유치 예정, 브랜드 변경 논란 |
| 11구역 | 써밋 더힐 (예정) | 이주 중, 관리처분 인가 완료 | 1,457가구 예정, 한강조망 일부 확보, 서반포 논란 |
3. 흑석 뉴타운 이주 현황과 일정
흑석동 재개발의 핵심은 이주 계획에 있습니다. 현재 3 ~ 6구역에서는 기존 주민들의 이주가 대부분 완료되었거나 진행 중이며, 철거 작업도 속도를 내고 있습니다. 이주는 조합설립인가 이후 관리처분계획 인가를 받은 구역부터 순차적으로 진행되며, 서울시 및 동작구의 행정 지원을 통해 비교적 안정적인 이주 절차가 유지되고 있습니다.
이주민들에게는 보상 절차와 임시거주 문제 등이 민감한 이슈로 대두되지만, 동작구청과 조합 측에서는 이주정착금, 임시거주지 제공 등 다양한 방안을 제시하고 있습니다.
또한, 이주 이후 재입주까지의 기간을 고려한 분양일정 조율과 거주지 연계도 중요한 변수입니다. 향후 2026년까지 대부분의 구역이 이주와 철거를 마치고 착공에 돌입할 것으로 예상되며, 이는 흑석뉴타운 전체 개발 일정의 핵심적인 전환점이 될 것입니다. 조합원 및 실수요자들은 이주 시기를 정확히 파악하여 전세 및 매매 시기를 조율하는 것이 중요합니다.
"재개발 사업절차" 단계별 정리 - 정비구역 지정부터 입주까지
"재개발 사업절차" 단계별 정리 - 정비구역 지정부터 입주까지
재개발 사업은 단순한 건물 철거와 신축이 아닌, 법적 절차와 기존 입주자들간에 이해관계가 복잡하게 얽힌 장기 프로젝트입니다.이번 내용에서는 재개발 사업의 전체적인 흐름을 정비구역 지
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결론 및 요약
흑석동 뉴타운 재개발은 서울에서 보기 드문 입지와 한강 조망, 인프라 확충이 어우러진 대표적인 사업입니다. 구역별 진행 단계, 분양가 예측, 이주 계획을 꼼꼼히 파악해 투자 또는 실거주 전략을 세운다면 큰 기회를 만들 수 있습니다. 더 자세한 정보는 부동산 전문가나 구청 공고문 등을 통해 정기적으로 확인하시길 바랍니다.